بازار مسکن در سایه نوسانات ارزی فروشندگان از معامله عقب نشینی می کنند
به گزارش زارا، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی اظهار داشت: نوسانات قیمت ارز باعث تشدید آشفتگی بازار مسکن شده و فروشندگان به علت نگرانی از جایگزینی دارایی خود، از امضای قراردادهای ملک و املاک عقب نشینی می کنند.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن، اظهار داشت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، ما با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاه مدت و دیگری مربوط به طولانی مدت است.
وی اضافه کرد: در فاز اول و در کوتاه مدت، تاثیر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه الزاماً تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار بشدت مشوش و ملتهب می شود. البته باید میان یک مسیر صعودی نرمال در بازار ارز و موج های افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آن چه در هفته های اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد؛ چونکه آثار این دو وضعیت بطورکامل متفاوت می باشد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران خاطرنشان کرد: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد هر زمان که قیمت ارز به شکل غیرطبیعی و مهارنشدنی افزوده می شود، اولین پیامد آن، بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همان گونه که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان گرفتار تردید در فروش می شوند.
افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقب نشینی فروشندگان از امضای قرارداد
وی خاطرنشان کرد: قبل تر نیز پیش بینی کرده بودیم که قسمتی از جاماندگان بازار ارز و طلا بسمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد. حال این گروه احساس عقب ماندگی بیشتری می کنند و اگر بررسی میدانی صورت گیرد، مشخص است که میزان رفتن به دفاتر املاک بطور محسوسی افزایش پیدا کرده است. با این وجود، اتفاقی که در عمل روی داده اینست که فروشندگان به علت شرایط موجود گرفتار تردید شده اند و در خیلی از موارد از امضای قراردادها خودداری می کنند. علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند بعد از فروش ملک، نتوانند دارایی خویش را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در دیگر بازارها به کار بگیرند.
باقرپور بیان کرد: توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها سبب شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خویش را دنبال کنند. به همین دلیل، امروز بازار مسکن بیشتر از آنکه از افزایش واقعی قیمتها صدمه ببیند، از آثار روانی نوسانات قیمت ارز متأثر شده است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: توقف معاملات مسکن عمدتا ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که قبل تر در بازار فعال بودند. این در حالیست که خیلی از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به علت شرایط موجود علاقه ای به فروش نشان نمی دهند. بدون تردید، در طولانی مدت همین آثار روانی می تواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. اگر قیمت ارز با یک ریزش جدی مواجه نشود، منظور از ریزش جدی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی است، باید انتظار داشت موج افزایشی شدیدی در قیمت مسکن شکل بگیرد.
وی افزود: در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی کم کم به افزایش واقعی قیمتها در بازار مسکن تبدیل گردد و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه شود.
باقرپور اظهار داشت: قبل تر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیش بینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق برای وقوع آن وجود نداشت. حال می توان با اطمینان اظهار داشت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی قیمت ارز، این جهش قیمتی تا آخر سال بطور قطعی رخ خواهد داد. فضای روانی حاکم بر بازار بگونه ای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکننده تری عرضه کنند و همین پیشنهادها کم کم به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.
کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ زمینه ساز موج دوم گرانی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: از طرف دیگر، رکودی که در یک تا دو سال گذشته در بازار مسکن وجود داشته، منجر به کاهش تولید مسکن شده است. طبق گزارش های رسمی بانک مرکزی نیز شاهد کاهش حدود ۱۲.۹ درصدی، یعنی نزدیک به ۱۳ درصدی تولید مسکن بوده ایم که این مساله بطور طبیعی آثار خویش را بر کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.
وی اشاره کرد: این وضعیت می تواند در طولانی مدت و احیانا در اواسط سال آینده، منجر به ایجاد موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن شود. ازاین رو پیش بینی های فعلی ما دیگر صرفا کلی نیست و بر مبنای زمان وقوع این تحولات صورت می گیرد. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران در عمل با انصراف فروشندگان از فروش رو به رو شده اند، در حالیکه بیشترین حجم تقاضا نیز دقیقا در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتا از مناطق میانی شهر تهران بسمت مناطق جنوبی قرار دارند.
باقرپور خاطرنشان کرد: با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار عمدتا به علت توقف از طرف فروشندگان صورت نمی گیرد. در مقابل، در واحدهای با قیمت های بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمی گردد، اما بدون تردید با اندکی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد نمود. در شرایط عادی، نوسانات قیمت ارز به طور معمول با یک وقفه چندماهه اثر خویش را در بازار مسکن نشان می دهد، اما امروز به علت غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاه تری درحال وقوع است.
این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات بازار ارز، اشاره کرد: نوسانات روزانه بازار، اساساً منطقی و معقول نیست و چنین تلورانسی در هیچ بازار باثباتی قابل پذیرش به شمار نمی رود. همان گونه که اشاره شد، کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی قیمت ارز رخ دهد، چه درنتیجه دستیافته های دیپلماتیک کشور و چه در پی تحولات منطقه ای مانند توقف جنگ اکراین و روسیه که می تواند به ریزش قیمت طلا منجر شود، بخش قابل توجهی از سرمایه ها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و بسمت بازار مسکن و بطور کلی املاک سرریز می شود.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: با این تفاوت که این کاهش نرخ ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احیانا تنها مانع از جهش شدید قیمتها در این بازار می شود.
وی در جواب پرسشی در رابطه با خروج سازندگان از کشور و سرمایه گذاری در کشورهای همسایه، اظهار داشت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه سوداگر و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می دهد در یک فضای آرام و قابل پیش بینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست.
باقرپور خاطرنشان کرد: بدون قصد سیاه نمایی باید این حقیقت را بپذیریم که هیچ یک از پروژه های درحال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در شروع کار برای آنها برنامه ریزی شده بود، به انتها نخواهد رسید. این مساله یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه ها پیش خرید، مشارکت یا سرمایه گزاری نموده اند.
افزایش هزینه ساخت؛ بازگشت ناپذیری قیمت نهاده ها
وی اضافه کرد: تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش قیمت ارز نیز به قیمت های قبلی بازنمی گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام شده تولید مسکن را بطور دائمی بالا می برد.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: تأسف بارتر آن است که به نظر می آید دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به صورتی به این وضعیت دامن می زند. این در حالیست که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نام گذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سالیان متوالی، تولید مسکن همیشه تحت تاثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این زمینه بشدت کم شده است.
وی بیان کرد: همان گونه که اشاره شد، خیلی از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده اند و فعالیت خویش را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می دهند؛ کشورهایی که در آنها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیش بینی تری وجود دارد. اینروزها حتی در کشورهای همجوار، شاخصهای قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.
باقرپور اظهار داشت: متاسفانه دولت ها در سالیان اخیر بجای مواجهه شفاف با حقیقت های بازار مسکن، به پنهان سازی آمار روی آورده اند و تصور می کنند با سانسور اطلاعات می توان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالیکه بازار مسیر خویش را تعیین می کند و با گفتاردرمانی و پنهان کاری آماری قابل کنترل نیست. بر مبنای شرایط موجود، این شائبه وجود دارد که دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.
طرح خانه ریز شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست
این مقام صنفی در جواب پرسشی در رابطه با میزان موفقیت «طرح خانه ریز شهرداری» در بازار مسکن، اظهار داشت: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری نیز به صراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفا حفظ ارزش دارایی های مردم است.
وی اضافه کرد: همین نکته به خوبی نشان میدهد که تا چه اندازه با انحراف از ماموریت در ساختارها و دستگاه ها مواجه هستیم. شهرداری که وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری است، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمع آوری می کند، با آن ساخت وساز انجام می دهد، بنگاه داری می کند و در نهایت سوار بر موج تورم، تلاش می کند به مردم بگوید ارزش دارایی آنها حفظ شده است.
بنگاه داری شهرداری خارج از ماموریت ذاتی
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: هنگام رونمایی از این طرح نیز تناقض آشکار وجود داشت؛ چونکه اعلام گردید این طرح شامل پروژه های تجاری و مسکونی است. این مسئله خود به روشنی نشان میدهد که حتی در نام گذاری نیز با نقض غرض مواجه هستیم و اساساً با یک فعالیت اقتصادی و بنگاه داری مواجه هستیم که خارج از ماموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است.
باقرپور خاطرنشان کرد: به بیان دیگر، پیام این طرح به مردم اینست که در یک فعالیت اقتصادی پرریسک مشارکت کنند؛ در حالیکه به اعتقاد من، این طرح شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چونکه مردم امروز هوشمندتر از آن هستند که ریسک هایی با این سطح از عدم قطعیت را قبول کنند.
باقرپور با اشاره به تجربه های مشابه گذشته، اظهار داشت: قبل تر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس افتتاح شد نیز با همین رویکرد شروع به کار کرد و آن زمان حتی گزارش های آن بطور منظم در رسانه ها منتشر می شد، اما این صندوق نیز در مدت کوتاهی با شکست مواجه گردید و در عمل نتوانست مسیر خویش را ادامه دهد.
وی در آخر اشاره کرد: فضای روانی و نقشی که دولت در هدایت مردم بسمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، یکی از عوامل اصلی شکست چنین طرح هایی است. همین سیاستها بطور مستقیم یا غیرمستقیم زمینه ناکامی طرح خانه ریز شهرداری را نیز فراهم خواهد کرد؛ طرحی که به اعتقاد من، حتی نام گذاری آن نیز می توانست دقیق تر و واقع بینانه تر صورت گیرد.
منبع: زارا
این مطلب زارا را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط زارا
نظرات بینندگان در مورد این مطلب