گزارش زارا
تعیین سقف اجاره بها گامی رو به جلو اما ناكافی
زارا: كارشناسان اقتصاد مسكن معتقدند تعیین سقف برای افزایش اجاره بها در تهران، زمینه را برای امضای قراردادهای زیرزمینی رهن و اجاره مسكن فراهم می آورد.
به گزارش زارا به نقل از مهر، رئیس جمهور در نشست یکشنبه ۸ تیر ماه ستاد ملی مبارزه با کرونا از تعیین سقف اجاره بها بعنوان یکی از مصوبات این ستاد خبر داد؛ برمبنای قانون، مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا در حکم قانون مصوب مجلس و لازم الاجراست.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه این مراسم، سقف قیمتی تعیین شده برای افزایش اجاره بها در تهران، کلانشهرها (صرفاً ۷ کلانشهر) و سایر شهرها تا زمان اعلام اتمام وضعیت اضطراری کرونا از طرف وزارت بهداشت را به ترتیب، ۲۵، ۱۰ و ۱۵ درصد (نسبت به قرارداد قبلی همان واحد مسکونی) اعلام و آنرا مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا عنوان نمود.
پیش از این نیز ستاد ملی مبارزه با کرونا در اردیبهشت امسال تصویب کرده بود که قراردادهای اجاره ای که در اسفند سال قبل به پایان رسیده بود، موجران موظف به تمدید قرارداد قبلی با مستأجر تا اختتام اردیبهشت امسال می شدند؛ دادگاه ها نیز نمی توانستند در صورت شکایت موجر، برای مستأجر، حکم تخلیه صادر کنند.
این مصوبه دارای چند تبصره است:
۱. چنانچه مستأجران تکالیف خودشان را اجرا نکنند دادگاه ها حکم را صادر و باید مستأجر ظرف دو ماه تخلیه کند
۲. چنانچه مالک به صورت رسمی واحد خودرا فروخته باشد مستأجر ۲ ماه پس از اعلام رسمی می تواند واحد را تخلیه کند؛
۳. سومین و مهمترین تبصره آن است که تمامی معاملات باید در سامانه ثبت اسناد املاک و مستغلات کشور ثبت گردد متقاضیان باید کد رهگیری را دریافت کنند؛ اگر خارج از بنگاه معامله ای منعقد می شود باید حتما کد رهگیری ستاندن شود.
شکست تلاش قبلی دولت برای تعیین سقف اجاره بها
مصوبه ای که امروز ستاد ملی مبارزه با کرونا آنرا اعلام کرد، پیش از این نیز مطرح شده بود؛ سال قبل هم در هنگامه فصل جابه جایی مستأجران، بار دیگر شاهد افزایش اجاره بها بودیم که از طرف وزارت راه و شهرسازی، طرحی در دولت عنوان شد که برای اجاره بها، سقف تعیین شود.
اما کمیسیون اقتصاد دولت با این طرح مخالفت کرد و هیچگاه وارد صحن هیئت دولت نشد؛ اما این دفعه به علت افزایش افسارگسیخته اجاره بها در کمتر از یک ماه اخیر، بار دیگر تعیین سقف برای افزایش اجاره بها مطرح ولی این دفعه توانست از ستاد ملی مبارزه با کرونا، مصوبه ستاندن کند و نیازی به تهیه لایحه مربوطه و تصویب آن در مجلس نیست.
کپی برداری دولت روحانی از دست احمدی نژاد
بسیاری از کارشناسان بازار مسکن بر این اعتقادند که مصوبه اخیر ستاد ملی مبارزه با کرونا، کپی برداری ناقص از طرح شکست خورده علی نیکزاد در دولت دهم در سال های ۹۰ و ۹۱ بود که وزیر وقت راه و شهرسازی اصرار داشت تا مشاوران املاک مصوبه ای درباب تعیین سقف برای اجاره بها بین ۱۳ تا ۱۵ درصد داشته و آنرا اجرا کنند مصوبه ای که نهایتاً امکان اجرای آن فراهم نشد و با شکست مواجه گردید.
مصطفی قلی خسروی رئیس این اتحادیه همان زمان در این خصوص اظهار داشته بود: سال ۹۱ به ما اعلام نمودند که می خواهیم سقف ۱۰ تا ۱۲ درصدی را برای اجاره بها تعیین نماییم، جلسه ای با مسئولان برگزار گردید و گفتیم اگر می خواهید این کار را انجام دهید حداقل رقمی را اعلام کنید که به حقیقت نزدیک باشد که در نهایت ما با افزایش ۱۳ تا ۱۵ درصدی موافقت کردیم.
وی اضافه کرد: اصولاً این چنین برنامه هایی نمی تواند تأثیرگذار باشد. بازار مسکن دستوری نیست، تحکمی نیست. مالکیت را زیر سوال نبرید.
تمدید خودکار قراردادهای رهن و اجاره / مالکیت خصوصی زیر سوال می رود؟
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، ۸ تیر ماه در بخش خبری ۲۱ شبکه یک سیما تصریح کرد: تمام اجاره نامه هایی که تاریخ سررسید آنها رسیده است از امروز با صدور مصوبه جدید ستاد ملی مبارزه با کرونا و میزان افزایش اجاره بهای مصوب، به صورت خودکار تمدید می شوند.
برخی حقوقدانان بر این نظرند که تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن، ناقض مالکیت خصوصی افراد است. بعنوان مثال اگر مالکی قصد نداشته باشد در آخر قرارداد اجاره، آنرا تمدید کند و بخواهد مثلاً فرزند یا یکی از اقوام خودرا در آن ساکن کند، با این مصوبه، امکان انجام چنین اقدامی را ندارد و چه بسا خیلی از خانواده ها که برای ازدواج و برگزاری مراسم عروسی فرندان خود، برنامه ریزی کرده بودند، با این مصوبه، مجبور به تأخیر در برگزاری مراسم ازدواج فرزندانشان شده باشند.
محمودزاده در اینباره اعلام نموده بود موجر به هیچ عنوان نمی تواند مستأجر را ملزم به تخلیه ملک کند مگر اینکه مستأجر در مدت قرارداد خود، بعنوان «مستأجر بد» شناخته شده باشد.
حال اینکه موجر چگونه می تواند در دادگاه ثابت کند که مستأجر به تعهداتش پایبند نبوده، نه برای موجران مشخص است نه مستأجران. در مصوبه ستاد کرونا نیز فقط قید شده که اگر مستأجر به تعهدات خود پایبند نبوده، می بایست ظرف ۲ ماه واحد مسکونی را تخلیه کند.
این در حالی است که مصادیقی برای عدم پایبندی به تعهدات ذکر نشده است؛ آیا اینکه مستأجر مثلاً در مدت قرارداد یک ساله اش، چند بار اجاره خانه را با تأخیر به موجر پرداخت کرده، می تواند مصداقی برای بی تعهدی اش باشد یا خیر؟ آیا موجر می تواند با چنین بهانه هایی، مرجع قضائی را به صدور حک تخلیه، متقاعد کند؟
برای چالش قراردادهای زیرزمینی فکر شده؟
با این حال پیش از این هم کارشناسان، تعیین سقف برای افزایش اجاره بها را، سبب پیدایش قراردادهای زیرزمینی عنوان می کردند؛ با این وجود در مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، برای پیشگیری از ایجاد چنین مشکلی، گردنگیر به ثبت کلیه معاملات رهن و اجاره در سامانه املاک و مستغلات کرده اند.
معاون وزیر راه: امکان امضای قراردادهای زیرزمینی اجاره مسکن وجود ندارد
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار مهر در پاسخ به این پرسش که آیا این مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، سبب افزایش قراردادهای زیرزمینی نمی شود؟، اظهار داشت: عدم صدور حکم تخلیه، به این مفهوم است که قدرت دست مستأجر است؛ وقتی موجر نمی تواند حکم تخلیه از دادگاه بگیرد، چرا باید مستأجر تن به قراردادهای زیرزمینی بدهد؟
وی افزود: اگر مرجع قضائی حکم تخلیه صادر می کرد، این ادعا صحیح بود که مصوبه تعیین سقف اجاره بها، می تواند سبب امضای قراردادهای زیرزمینی در کنار قراردادهای اصلی باشد؛ اما وقتی چنین حکمی صادر نمی گردد، دیگر نمی تواند به رشد قراردادهای زیرزمینی منجر شود.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک: مستأجران زیر بار قراردادهای زیرزمینی نروند
اصرار معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بر عدم امکان امضای قراردادهای زیرزمینی مسکن به خصوص در حالیکه فایل های عرضه واحدهای اجاری به شدت با کمبود در بازار مواجه می باشد، در حالی است که حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، این مورد را رد نمی کند.
عقبایی با تاکید بر این که مشاوران املاک در شرایط بحرانی کنونی با تمام قوا به اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا کمک خواهند کرد، افزود: مستأجران به هیچ عنوان زیر بار قراردادهای زیرزمینی نروند چونکه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا لازم الاجرا بوده و سه قوه برای اجرای آن وارد شده اند.
کارشناس مسکن: بجای تعیین سقف اجاره بهای یکسان در تهران، جدول ارزش اجاری املاک، ملاک عمل قرار داده می شد
حمیدرضا چراغی کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار مهر، با اشاره به اینکه گردنگیر به ثبت معاملات در سامانه مشاوران املاک تا حدودی می تواند از افزایش قراردادهای زیرزمینی جلوگیری کند، اظهار داشت: اما حتی اگر همه قراردادهای رهن و اجاره هم به سامانه املاک و مستغلات بیاید، باز هم برخی سودجویان یا موجران هستند که آنچه بعنوان قرارداد شخصی رهن و اجاره میان موجر و مستأجر به امضا می رسانند و ارقام و اعدادی که در آن قرارداد درج می شود، با ارقامی که بعنوان اجاره بها در قراردادی که در سامانه مشاوران املاک به ثبت می رسد، دو قرارداد کاملاً متفاوت خواهد بود.
وی افزود: مشکل دیگر این است که بااینکه مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا، در حکم مصوبات مجلس است، اما مصوبه امروز این ستاد با قانونی که قراردادهای عادی و دستی را هم به رسمیت می شناسد، کاملاً متفاوت یا به صورتی متناقض است؛ چونکه اگر فردی قرارداد عادی و دست نویس را به دادگاه عرضه نماید، می تواند در مقابل قرارداد رسمی ثبت شده در سامانه مشاوران املاک، بعنوان یک سند عادی مورد استناد قرار گیرد. بدین سبب باید در مصوبه امروز، این مورد نیز ذکر می شد که قراردادهای دست نویس اجاره بها، موضوعیت ندارند.
این کارشناس بازار مسکن یکی دیگر از اشتباهات این مصوبه را، صدور حکم کلی برای سقف افزایش اجاره بها در کل تهران دانست و خاطرنشان کرد: در حالیکه در قانون مالیات بر اجاره بها، تعیین ارزش اجاره ای املاک در هر منطقه از تهران، پیش بینی شده و شهرداری با همکاری سازمان امور مالیاتی، موظف به تعیین ارزش اجاره ای املاک هستند.
وی افزود: بدین سبب ستاد ملی مبارزه با کرونا می توانست تبصره ای به مصوبه امروز خود اضافه کرده، برای کل شهر تهران یک نرخ مشخص تعیین نمی کرد؛ بلکه ملاک افزایش سقف اجاره بها در هر منطقه را به کارگروهی که برمبنای جدول ارزش اجاری املاک تهران، این سقف را مشخص می کردند، واگذار می کرد. به خصوص که هم اکنون، در همه مناطق تهران، برای تمدید قراردادهای قبلی یا حتی امضای قراردادهای جدید، ۲۵ درصد افزایش اجاره بها رخ نداده است؛ اعلام این رقم می تواند موجرانی که کمتر از ۲۵ درصد اجاره بها را افزایش داده اند، تحریک به لغو قرارداد قبلی و اعلام نرخ جدید اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد کند.
منبع: zarakala.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب